부동산을 현물출자하는 경우 양도소득세 과세여부 및 부동산을 신탁하는 경우 납세의무 성립 여부

거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우양도소득세의 과세대상이 되는 현물출자에 해당되는지, 아니면 단순한 사용권의 출자에 해당되는지 여부는 공동사업의 성격 및 토지 등을 제공한 자의 의사 등을 감안하여 사실판단할 사항임

[회신] 1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우「소득세법」제88조 제1항에 따라 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 주택과 부수토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나, 귀 질의가 양도소득세의 과세대상이 되는 현물출자에 해당되는지, 아니면 단순한 사용권의 출자에 해당되는지 여부는 공동사업의 성격 및 토지 등을 제공한 자의 의사 등을 감안하여 사실판단할 사항입니다. 2. 또한, 토지소유자 각인이 소유할 건물 등을 공동으로 건축할 목적으로 신탁법등에 의하여 소유토지를 사업시행자에게 신탁등기하는 것은 양도로 보지 아니하여 양도소득세 과세대상이 아닌 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 관할세무서장이 구체적인 사실에 의하여 판단할 사항입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 해당 토지는 도시개발사업지로서 도시개발법에 의해 도시개발사업시행자로부터 환지 처분계획에 따라 환지처분된 토지임 - 토지 등의 소유권 자체는 토지소유자에 유보한 채 토지사용권만을 출자하여 건축법에 의한 건축물을 건축할 예정 2. 관련법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)( 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. ② 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다. ○ 소득세법 기본통칙 88-0…1【 자산의 양도로 보지 아니하는 경우 】 ③ 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할하거나 공유자지분 변경없이 2개 이상의 공유토지로 분할하였다가 그 공유토지를 소유지분별로 단순히 재분할하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 이 경우 공동지분이 변경되는 경우에는 변경되는 부분은 양도로 본다. ○ 소득세법 기본통칙 88-0…2【토지 등을 공동사업체에 현물출자한 경우 양도여부 】 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 따라「소득세법」제94조제1항의 자산을 해당 공동사업체에 현물출자하는 경우에는 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 해당 토지 등이 그 공동사업체에 유상으로 양도된 것으로 본다. 나. 유사사례(법원, 심판, 심사, 예규) ○ 재산세과-1021, 2009.12.16. 1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우 「소득세법」 제88조 제1항 에 따라 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 주택과 부수토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 이 경우 동업계약서가 작성되지 아니하였거나 그 작성일이 객관적으로 확인되지 않음으로써 현물출자일이 불분명한 경우에는 당사자 간에 묵시적 합의가 성립한 날 또는 사실상 공동사업이 개시된 날 등을 확인하여 사실판단할 사항입니다. 2. 한편, 임야를 5년 이상 소유한 경우로서 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 「소득세법 시행령」 제168조의9 제2항 에 따른 임야소재지에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주한 경우 동 임야는 「소득세법」 제104조의3 제1항 에 따른 비사업용 토지에 해당하지 않는 것입니다. ○ 부동산거래관리과-298, 2010.02.24. 1. 2인 이상이 공동으로 소유하던 1필지의 토지를 각각 소유지분별로 단순히 분할 하거나 공유자지분 변경 없이 각각 1개의 단독소유 및 1개의 공동 소유로 분할하는 것은「소득세법」제88조제1항의 규정에 의한 양도에 해당하지 아니하는 것입니다. 2. 한편, 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우「소득세법」제88조제1항에 따라 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것입니다. ○ 서면인터넷방문상담5팀-1069 , 2008.05.20 토지소유자 각인이 소유할 건물 등을 공동으로 건축할 목적으로 신탁법등에 의하여 소유토지를 사업시행자에게 신탁등기하는 것은 양도로 보지 아니하여 양도소득세 과세대상이 아닌 것이나, 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실에 의하여 판단할 사항임 ○ 재산46014-894 , 2000.07.21 신탁법 또는 신탁업법에 의하여 신탁등기하는 것은 소득세법 제88조 에서 규정하는 양도에 해당하지 않는 것이나, 신탁재산인 사실을 등기한 부동산을 사실상 유상으로 이전하고 신탁원부의 수익자명의를 변경하는 것은 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 부동산납세과-37, 2015.01.22 귀 질의의 경우, 기존해석사례(재산세과-1021, 2009.12.16.; 부동산거래관리과-298, 2010.02.24.)를 참고하시기 바랍니다. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 따라 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우 「소득세법」 제88조제1항 에 따라 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 해당 토지 등을 유상으로 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세하는 것임